Це лонгрид), але буде корисний для мешканців багатоповерхових будинків.
До адвокатів нашої компанії звернувся клієнт із питанням щодо особливостей загального користування приміщеннями у будівлі, яка знаходиться у спільній власності.
Суть конфлікту: Відповідач (юридична особа) заявляє своє право на вхідну групу нежитлових приміщень 12-ти поверхової Будівлі, де знаходяться:
Отримавши право власності на приміщення першого поверху, Відповідач самовільно розпочав будівельні роботи по реконструкції у вхідній групі приміщень загального користування.
Чи можуть місця загального користування у будівлі, яка знаходяться у спільній власності, бути предметом договору купівлі-продажу одним із співвласників?
Адвокати підготували правову позицію і чекаємо рішення на користь нашого клієнта.
Суть правової позиції полягає в наступному.
Майно може належати на праві власності не лише одній, а й кільком особам (суб’єктам права власності) одночасно.
Отже, майно, що одночасно перебуває у власності двох чи більше осіб (співвласників), належить їм за правом спільної власності.
Отже, право спільної власності – це право двох або більше осіб на один об’єкт.
Спільна власність виникає при надходженні у власність двох чи кількох осіб майна, яке не може бути поділене без зміни його призначення (неподільні речі) або ж не підлягає поділу за законом. Спільна власність на подільне майно виникає у випадках, передбачених законом чи договором.
При спільній власності на будівлю (будинок, приміщення, квартиру тощо) право власності належать усім тільки в сукупності, оскільки право кожного співвласника поширюється на весь об’єкт в цілому, а не на певну його частину.
Оскільки чинним законодавством не врегульовано правовідносини щодо набуття права власності на місця загального користування нежитлових приміщень, при розгляді даного питання застосовано аналогію закону.
Під аналогією закону розуміється застосування до не врегульованої конкретною нормою правовідносин норми закону, яка регламентує подібні відносини. Необхідність застосування даного прийому обумовлена тим, що рішення по будь-якій справі обов’язково має мати правову підставу.
Відповідно до ч. 10 ст. 11 ГПК України якщо спірні відносини не врегульовані законом і відсутній звичай ділового обороту, який може бути до них застосований, суд застосовує закон, що регулює подібні відносини (аналогія закону), а за відсутності такого – виходить із загальних засад і змісту законодавства (аналогія права).
Саме тому до даного питання застосовано норми права, якими врегульовано набуття права власності на місця загального користування житлових приміщень (будинків, квартир тощо).
Частиною 2 ст. 382 ЦК України передбачено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Пунктом 2 ч.1 ст. 1 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» встановлено, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку – це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).
У рішенні Конституційного Суду України від 02.03.2004 у справі № 4-рп/2004 за конституційним зверненням про офіційне тлумачення положень п.2 ст.10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» та за конституційним поданням 60 народних депутатів України про офіційне тлумачення положень ст.ст.1, 10 цього Закону (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків), зазначено, що, аналізуючи порушені у конституційному зверненні і конституційному поданні питання щодо права власників приватизованих і неприватизованих квартир багатоквартирних будинків та органів місцевого самоврядування і місцевих державних адміністрацій розпоряджатися допоміжними приміщеннями, а також конструктивними елементами таких будинків (фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, сходові марші і т. ін.), Конституційний Суд України виходить з правової характеристики спільного майна власників квартир, конкретизованої у Законі України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку».
У Рішенні Конституційного Суду України від 09.11.2011 у справі № 14-рп/2011 за конституційним зверненням громадянина щодо офіційного тлумачення положень п.2 ст.10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» Конституційний Суд України вказав, що за законодавством України допоміжне приміщення у дво- або багатоквартирному будинку, гуртожитку має своє функціональне призначення, яке полягає у забезпеченні експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Під поняттям «мешканці» треба розуміти власників, співвласників, наймачів, орендарів окремих житлових і нежитлових приміщень будинку, які проживають у будинку і становлять визначене коло суб’єктів, які реалізують право спільної власності на окремий її об’єкт – допоміжні приміщення.
Відповідно до п.6 ч.1 ст.1 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку – приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
Отже, такі приміщення не можуть бути самостійним об’єктом права приватної власності, а з урахуванням ст.382 ЦК України вони набуті на праві спільної сумісної власності всіма співвласникам багатоквартирного будинку одночасно з набуттям ними права власності на житлові квартири без необхідності додаткового оформлення речового права на допоміжні приміщення.
З урахуванням наведеного вище, слід дійти висновку, що передача будь-якого спільного майна (в т.ч. допоміжного приміщення чи конструктивних елементів таких будинків (фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, конструктивні елементи покрівлі вбудовано-прибудованих нежитлових приміщень, сходові марші, шахти і машинні відділення ліфтів, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання, т.ін.)) у володіння і користування одного або декількох співвласників порушує інтереси інших співвласників будинку, оскільки призведе в подальшому до обмеження їх прав у користуванні будинком та тією його частиною, що перебуває в індивідуальній власності співвласника.
Конвенцією про захист прав людини і основоположних свобод (1950 р.), ратифікованою Законом України від 17.07.1997 № 475/97-ВР (далі – Конвенція), статтею 1 Першого протоколу до неї (1952 р.) передбачено право кожної фізичної чи юридичної особи безперешкодно користуватися своїм майном.
Відповідно до ч.1 ст.317 ЦК власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.
Правомочності власника та межі здійснення ним прав встановлені законом.
Через категорії «межі здійснення суб’єктивних цивільних прав» та «обмеження здійснення суб’єктивних цивільних прав» у законі встановлюється така поведінка власника, яка не суперечить актам цивільного законодавства. Власник майна повинен враховувати межі та обмеження цивільних прав.
Межі здійснення цивільних прав фактично виражаються у формулі «дозволено все, що прямо не заборонено законом», а обмеження (заборони), які мають найбільш загальний характер і які особа-власник повинна враховувати у своїй поведінці, конкретизуються у ст.13 Цивільного кодексу України.
Так, обмеження встановлюються щодо окремих суб’єктивних прав як засіб стримання особи-власника при здійсненні ним цих прав з урахуванням необхідності дотримання прав інших осіб (при праві переважної купівлі) або суспільних інтересів (збереження пам’яток культури, історичних цінностей).
Відповідно до ст.5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку (ч.2 ст.5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).
Відповідно до ст.6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласники мають право вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників.
Спільне майно багатоквартирного будинку – приміщення загального користування (у тому числі допоміжні приміщення) не можуть відчужуватися. Окрема особа не має повноважень на відчуження приміщення загального користування і не може бути продавцем згідно із положеннями ст.656 ЦК України. Предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому.
Спільне майно багатоквартирного будинку – приміщення загального користування (у тому числі допоміжні приміщення) не можуть відчужуватися. Окрема особа не має повноважень на відчуження приміщення загального користування і не може бути продавцем згідно із положеннями ст.656 ЦК України.
Отже, місця загального користування у будівлі, яка перебуває у спільній власності не можуть бути предметом договору купівлі-продажу.
